各县市区地税局，市局各科室、各分局：

　　现将《潍坊市地方税务局二级房屋交易税收管理办法（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。执行过程中遇到的情况和问题，请及时报告市局。

　　二OO六年十月八日

潍坊市地方税务局

二级房屋交易税收管理办法（试行）

第一章 总则

　　第一条 为认真贯彻“定好位、收好税、带好队”总体工作要求，积极落实“经济决定税源、管理增加税收”治税思想，进一步加强和规范二级房屋交易市场税收管理，发挥税收调控职能，增加地方税收收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则等有关税收法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所指二级房屋交易是指单位或个人出售或转让各类已经拥有房屋产权的房产的交易行为。

　　第三条 凡出售或转让座落在潍坊市行政区域内自有房屋的单位和个人，应依照本办法的规定办理各项涉税事宜，但单位出售或转让房产应缴纳的企业所得税或个人所得税不适应本办法。

第二章 营业税

第一节 全额征收

　　第四条 单位转让自建房屋、个人出售自建非住房、个人出售5年以下非自建住房的，以转让房产取得的全部价款和价外费用为计税依据，按“销售不动产”税目计征营业税。

　　第五条 自建、非自建、住房、非住房的确认，以房屋产权证登记的内容为准。

　　第六条 “5年以下”期限的确认，以取得房屋时房屋产权证或契税完税证明上注明的时间起至本次售房时间止。

　　纳税人同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　根据国家房改政策购买的公有住房，以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

　　个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售时，对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的取得时间确定；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

　　第七条 全额征收营业税的计算公式为：

　　应纳营业税额=房屋转让收入×5%

　　房屋转让收入：是指纳税人转让房屋所取得的全部价款和价外费用。纳税人转让房屋价格明显偏低且无正当理由的，按房地产评估机构或财政部门征收契税时认可的市场评估价格确定。各税种计税价格应保持一致。

第二节 差额征收

　　第八条 单位转让非自建房屋、个人出售非自建非住房、个人出售5年以上非自建非普通住房的，以转让房屋取得的全部价款和价外费用减去房产的购置或受让原价后的余额为计税依据，按“销售不动产”税目计征营业税。

　　第九条 普通住房需同时满足以下三个条件，否则即为非普通住房：

　　（一）住宅小区建筑容积率1.0以上。建筑容积率以当地规划管理部门向地税机关提供的容积率在1.0以上的住宅项目清单为准。根据各地实际情况，对于无容积率数据的住房可暂按1.0以上处理，但对于别墅类住房要联合当地规划管理部门进行测算后确定。

　　（二）单套住房建筑面积144平方米以下。以房屋产权证上注明的建筑面积为准。不包括单独注明的车库、地下室面积。

　　（三）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。当地人民政府未公布各级别土地上住房平均交易价格的，可暂按低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下处理。

　　第十条 差额征收营业税的计算公式为：

　　应纳营业税额=（房屋转让收入-购置或受让原价）×5%

　　购置或受让原价：是指购买房屋实际支付的价款，不包括房产交易过程中缴纳的税费。纳税人必须凭税务部门监制的发票（以下简称发票）等合法有效凭据方可计算扣除，对于根据国家房改政策购买的公有住房对外销售采取差额缴纳营业税的，也可凭财政统一收据（以下简称收据）作为抵扣凭证。原购房发票或收据丢失的，可凭原售房单位提供的发票或收据存根联(记账联)复印件（需售房单位加盖公章）作为抵扣凭证。不能提供合法有效凭据的按全额征税。

第三节 税收优惠

　　第十一条 个人出售自建自用住房的，免征营业税。

　　第十二条 个人出售5年以上普通住房的，免征营业税。

第三章 个人所得税

第一节　 据实征收

　　第十三条 个人出售受赠房屋的（包括继承、遗产处分及其他无偿赠与三种情况）、个人出售非受赠房屋能够提供合法有效的房屋交易合同和房产原值凭证等证明材料的，应按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。

　　第十四条 据实征收个人所得税的计算公式为：

　　应纳个人所得税额＝应纳税所得额×20%

　　受赠房屋应纳税所得额＝房屋转让收入-受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用

　　非受赠房屋应纳税所得额＝房屋转让收入－房产原值－合理税费

　　房产原值：1、商品房房产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。2、自建房屋房产原值是指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。3、经济适用住房（含集资合作建房、安居工程住房）房产原值是指原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。4、已购公有住房房产原值是指原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。5、城镇拆迁安置住房房产原值是指：（1）房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；（2）房屋拆迁采取产权调换方式的，为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；（3）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；（4）房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　合理税费：是指纳税人在转让房屋时实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金和实际支付的房屋装修费、房屋贷款利息、手续费、公证费等有关费用(凭相关部门出具的合法、有效凭证据实扣除)。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经主管地税机关审核，其转让的房屋在转让前实际发生的装修费用，可在规定比例内扣除：已购公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他房屋最高扣除限额为房屋原值的10%；纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。纳税人出售以按揭贷款和住房公积金贷款方式购置住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。其他形式的贷款、借款所支付的利息不予扣除。在房屋交易过程中，纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效凭证据实扣除。

第二节 核定征收

　　第十五条 个人出售住房出现下列情形之一的，可按照“财产转让所得”项目核定征收个人所得税。

　　（一）未能提供构成房产原值的相关凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，以及计算出的房屋原值明显偏高的；

　　（二）未能提供支付合理税费的相关凭证，不能正确计算合理税费的。

　　第十六条 核定征收个人所得税的计算公式为：

　　应纳个人所得税额＝房屋转让收入×1%（核定征收率）

　　第十七条 个人出售受赠房屋，不得实行核定征收。

第三节　  税收优惠

　　第十八条 对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金：购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同)的，全部退还纳税保证金；购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

　　个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

　　个人出售现住房后1年内重新购房的，按个人出售住房缴纳纳税保证金日期确定住房出售时间。

　　　　第十九条 对个人出售自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

第四章 其他税种及附加

　　第二十条 凡书立产权转移书据（签定房屋交易合同、赠与合同）和办理房屋产权证照的纳税人均应缴纳印花税，印花税的计算公式为：

　　（一）产权转移书据应纳印花税=房屋交易（赠与）合同金额×0.5‰；

　　（二）房屋产权证照应纳印花税为每件五元。

　　售房人或赠与人应就产权转移书据缴纳印花税，购房人或被赠与人应就产权转移书据和房屋产权证照缴纳印花税。

　　第二十一条 凡申报缴纳营业税的内资单位和个人，应按规定在申报缴纳营业税时缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，计算公式为：

　　城市维护建设税=实际缴纳的营业税额×7%（昌乐县、临朐县境内的纳税人适用税率为5%）；

　　教育费附加=实际缴纳的营业税额×3%；

　　地方教育附加=实际缴纳的营业税额×1%。

　　第二十二条 凡有偿转让房屋的单位和个人，应根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定缴纳土地增值税。

第五章 税款征收

　　第二十三条 各县（市、区）地税局可根据实际情况，采取以下三种方式的一种或几种征收税款。

　　（一）通过在房产交易主管部门设立征收窗口，由地税人员集中征收；

　　（二）通过在房产交易主管部门设立征收窗口，委托房产交易主管部门代征；

　　（三）在主管地税机关纳税服务场所征收。

　　第二十四条 凡是委托房产交易主管部门代征税款的，地税机关应按照《山东省地方税务局委托代征税款管理办法》的规定，与同级房产交易主管部门签定委托代征协议，并按税务行政许可程序为房管部门办理代售印花税票许可。代征环节在缴纳契税之后，办理房产权属登记之前。

　　第二十五条 对全额征收营业税的单位、全额征收营业税并采取核定征收方式缴纳个人所得税的个人，可直接到主管地税机关纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门申报缴纳税款，并附报下列资料。

　　（一）买卖双方身份证及其复印件一份；

　　（二）房屋产权证、土地使用证及其复印件一份；

　　（三）房屋购销合同及其复印件一份；

　　（四）房地产评估机构或财政部门征收契税时认可的市场评估价格有关凭据及其复印件一份；

　　（五）核定征收个人所得税说明；

　　（六）主管地方机关要求报送的其他资料。

　　主管地税机关纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门收到纳税人报送的上述资料后，认真审核并确认其转让房屋全部收入额，为纳税人开具税收完税证明。各纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门应按规定留存纳税人附报的各项涉税资料，并定期传递主管地税机关。

　　第二十六条 对于采取差额征收营业税、据实征收个人所得税、以纳税保证金形式缴纳个人所得税以及免征营业税、个人所得税的纳税人，应到主管地税机关认定应纳税额或办理减免税手续，并附报下列资料。

　　（一）通用资料：

　　1、买卖双方身份证及其复印件一份；

　　2、房屋产权证、土地使用证及其复印件一份；

　　3、房屋购销合同及其复印件一份；

　　4、房地产评估机构或财政部门征收契税时认可的市场评估价格有关凭据及其复印件一份。

　　（二）应纳税额认定资料：

　　1、采取差额征收营业税的纳税人应提供证明房产购置或受让原价的合法有效凭据及其复印件一份；

　　2、采取据实征收个人所得税的个人应提供证明房产原值的合法有效凭据、以及证明房屋出售时所支付合理税费的原始凭证原件及其复印件一份；

　　3、拟在一年内按市场价重新购房的个人应提供《拟在一年内购房意向书》；

　　4、主管地税机关要求报送的其他资料。

　　（三）申请减免税资料：

　　1、申请减免营业税的纳税人应提供《个人出售住房减免营业税申请备案表》；

　　2、申请减免个人所得税的纳税人应提供《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》；

　　3、申请减免个人所得税的纳税人应提供房管部门开具的《房屋登记信息查询证明》，户口簿原件及复印件一份，对于产权转让人为已婚的，应同时提供其配偶名义的《房屋登记信息查询证明》。对于当地房管部门暂时不具备查询条件的，可暂不出具此证明。

　　4、主管地税机关要求报送的其他资料。

　　主管地税机关收到纳税人报送的上述资料后，应认真审核并按以下规定处理：

　　（一）在进行应纳税额认定和办理减免税手续时，应将本次房屋交易涉及的所有应纳税种制作《房屋交易应纳税额认定书》并反馈纳税人。对差额征收营业税的纳税人，应注明房屋购置或受让原价；对据实征收个人所得税的个人，应注明房产原值和合理税费数额；对拟在一年内重新购房的纳税人，应注明暂收纳税保证金。

　　（二）对个人申请的减免税事项，应根据减免的税种分别在《个人出售住房减免营业税申请备案表》或《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》上签署意见后反馈纳税人。

　　纳税人持《房屋交易应纳税额认定书》到主管地税机关纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门申报缴纳税款，主管地税机关纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门按规定为纳税人开具税收完税凭证，其中纳税保证金必须在主管地税机关纳税服务场所缴纳，主管地税机关纳税服务场所为个人开具纳税保证金收据并加盖“请于购房后30日内前来办理保证金退还手续” 字样的印章。各纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门应按规定留存《房屋交易应纳税额认定书》，并定期传递主管地税机关。

　　第二十七条 主管地税机关纳税服务场所或受托代征的房产交易主管部门征收全部应纳税款、纳税保证金后，根据完税凭证或《房屋交易应纳税额认定书》上确认的房屋转让收入额，为纳税人开具发票，其中主管地税机关应按代开发票程序为纳税人开具《税务机关代开统一发票》，受托代征的房产交易主管部门为纳税人开具《山东省潍坊市交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、销售不动产和转让无形资产通用发票》。发票备注栏应注明完税凭证编号、《房屋交易应纳税额认定书》编号和纳税人房屋产权证号。对于免征营业税或个人所得税的个人，还应在发票上加盖“免征营业税”或“免征个人所得税”字样的印章。

　　当事人持发票向房产交易主管部门申请办理房产权属登记。

　　第二十八条 对于个人出售现住房后1年内按市场价重新购房的，个人应于购房后30日内向主管地税机关申请退还纳税保证金，同时提供新购住房的房屋购销合同、契税完税凭据、购房发票、房屋产权证、土地使用证原件和复印件一份，纳税保证金收据原件，《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》以及主管地税机关要求提供的其他有关证明材料，经主管地税机关审核确认后办理纳税保证金退还手续。

　　纳税保证金收据开具1年期满后30日内仍未向主管地税机关申请退还的，主管地税机关负责将其全部做为个人所得税缴入国库。

　　第二十九条 个人向他人无偿赠与房产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与房产等三种情况，在办理房产权属登记前，应到主管地税机关办理营业税免税和登记手续，并附报下列资料。

　　（一）赠与双方身份证及其复印件一份，赠与人死亡的提供代理人证件；

　　（二）房屋产权证、土地使用证及其复印件一份；

　　（三）属于继承不动产的，继承人应当提交公证机关出具的“继承权公证书”原件及其复印件一份；

　　（四）属于遗嘱人处分不动产的，遗嘱继承人或者受遗赠人须提交公证机关出具的“遗嘱公证书”和“遗嘱继承权公证书”或“接受遗赠公证书”原件及其复印件一份；

　　（五）属于其它情况无偿赠与不动产的，受赠人应当提交房产所有人“赠与公证书”和受赠人“接受赠与公证书”，或持双方共同办理的“赠与合同公证书”原件及其复印件一份；

　　（六）《个人无偿赠与不动产登记表》；

　　（七）主管地税机关要求报送的其他资料。

　　主管地税机关收到纳税人报送的上述资料后，认真审核并在《个人无偿赠与不动产登记表》上签署意见，纳税人持《个人无偿赠与不动产登记表》缴纳契税，据此办理房屋权属登记。

　　对个人无偿赠与房产的，地税机关不得向其发售发票或者代为开具发票。

　　第三十条 凡是已办理税务登记的纳税人，其有关涉税审核认定和审批工作由主管地税机关负责；其他纳税人由房屋所在地所属行政区域内的主管地税机关负责。各县市区局根据实际情况，也可指定一个主管地税机关集中受理本县市区纳税人办理二级房屋交易有关涉税审核认定和审批事宜。

　　第三十一条 各县市区局应对《房屋交易应纳税额认定书》、《个人出售住房减免营业税申请备案表》、《个人出售住房减免个人所得税申请审批表》和《个人无偿赠与不动产登记表》分别进行编号，号码统一设置为16位，其中前6位为当地行政区划代码，第7、8位为办理年度后两位，后8位由各县市区局自行确定。

第六章 法律责任

　　第三十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

　　第三十三条 纳税人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

　　第三十四条 纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

　　第三十五条 纳税人未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。

第七章 附则

　　第三十六条 本办法中所称“自建”“非自建”“住房”“非住房”等房屋性质的确认均按照第五条的规定执行；所称“5年以上”、“5年以下”、“1年内”等房屋期限的确认在本办法中有明确规定的按规定执行，未规定的均参照第六条的规定执行；所称“房屋转让收入”的确认均按照第七条的规定执行。

　　第三十七条 本办法由潍坊市地方税务局负责解释。未尽事宜，按照有关税收法律、法规及政策的规定执行。

　　第三十八条 本办法自下发之日起施行。